היכן כדאי להשקיע בנדלן בחו“ל בשנת 2018

שאלה שמשקיעים רבים שואלים את עצמם היא איפה להשקיע בחו“ל, הכנו עבורכם רשימה של המדינות המומלצות להשקעה בחול. כשיש הרבה האפשרויות והרבה חברות שיווק, קשה לדעת איזו השקעה תניב את התוצאות הטובות ביותר והיכן הסיכונים הם הנמוכים ביותר. השקעה בנדלן בחול יכולה להיות הזדמנות משמעותית לצבירת הון ויצירת תזרים, אך לא בכל מקום ולא בכל תנאי. צוות מקצועי שאתם סומכים עליו יכול לעשות את כל ההבדל.

השקעת נדל”ן בארה“ב

מגוון אפשרויות להשקעות ונכסים בארה“ב – ארה“ב שהתאוששה ממשבר הפריים מציעה היצע רחב של נכסים. ההיצע הרב של נכסים, השוני בין המדינות השונות בתוך ארה“ב, השוני הדמוגרפי בין האזורים וחוקי המס השונים בין המדינות מחייב מומחיות בהבנת השוק.

המרחק לארה“ב – טיסה עם קונקשיין, כרטיס טיסה ושהות בארה“ב לרבות אובדן ימי עבודה, יכולים להסתכם בעלות של אלפי דולרים לעיתים שווי של שכר דירה של חודשיים שלושה בשנה.

בניה המצריכה תחזוקה – נכסים רבים בארה“ב בנויים מעץ וחשופים יותר למפגעים כגון: טרמיטים ומכרסמים שונים. הדבר נפוץ במיוחד בבתים פרטיים עם מרתפים.

ביקושים לשכירות – פוטנציאל ההשכרה בשכונות טובות הוא גבוה, אך ישנם אזורים רבים עם שיעור גבוה של נכסים נטושים ויש להיזהר משכונות אלו.

מיסוי בארה“ב – ארה“ב מציעה שיעורי מס רווחי הון הנעים בין 25-30 אחוזים תלוי במדינת ההשקעה ומס רכישה נמוך יחסית – פחות מ 3%.

רגולציה בארה“ב – באזורים מסוימים בארה“ב הרגולציה על השכירות כה כבדה עד שהיא מתערבת לעיתים באופן חימום הנכס והחזקתו. הרגולציה בארה“ב מספקת לשוכרים הגנות שעלולות לפגוע ביכולתו של המשקיע להשיא את תשואתו מהנכס שלו או לפנות דייר בעייתי.

מחירים – רמות המחירים גבוהות וקרובות לשיא שלפני תחילת המשבר (2007). אם זאת, לא כל האזורים עלו באופן דומה ויש מקומות שהמחירים משקפים פוטנציאל לעליית ערך.

השקעה נדל”ן בגרמניה

חוסן כלכלי – גרמניה היא מהמדינות המפתחות בעולם וחלק מארגון המדינות המתועשות הG7-

ביקוש לשכירות בגרמניה – כ 50% מהאזרחים בגרמניה גרים בשכירות, בשנת 2008 שיעור השוכרים היה 55 אחוזים, הביקושים בערים הגדולות גבוהים ונובעים מהגירה חיובית אל מרכזי הערים.

מיסוי בגרמניה – המס האפקטיבי על השכרת נכסים בגרמניה, עד העברתו לישראל, עשוי להגיע ל-43% ואף יותר. אמנת המס בין ישראל לגרמניה היא ישנה ועל הכנסות משכר דרה לבדן המשקיע ישלם 25% בנוסף למס שעליו לשלם בישראל. מס הרכישה בגרמניה הוא מהגבוהים בעולם המערבי ועומד על 6 אחוזים.

רגולציה בגרמניה – יש משקיעים שיאמרו, כי גרמניה מרחיקה לכת עם הרגולציה על השכירות. בגרמניה יש פיקוח על גובה שכר הדירה, פיקוח על תקופת ההשכרה ופיקוח על אופן תחזוקת הנכס.

תשואות בגרמניה – נכסים בגרמניה השלימו עליה של 37% במהלך העשור האחרון. באזורים רבים בגרמניה בעיקר במרכזי הערים, המחירים הגבוהים שחקו את התשואה אל מתחת ל 5%\ אם כי שיעורי התשואה באופן יחסי למדינות אחרות באירופה, מראה על יציבות.

שליטה בנכס – יש מספר חברות ניהול מקומיות אך למי שרוצה להפעיל את הנכס בעתמו, המרחק מגרמניה יחסית, לא רב. טיסה מישראל לגרמניה עורכת קצת מעל 4 שעות, אם כי לא לכל הערים המרכזיות יש טיסות סדירות ישירות.

השקעת נדל”ן ביוון

כלכלה – מדינה שחוותה משבר חריף בשנת 2010 ונזקקה לסיוע של האיחוד הארופי, החלה בתוכניות שיקום והחל משנת 2017 מראה סימני התאוששות.

מחירים ביוון – המחירים במחלקים מסויימים של יוון נחתכו ב 30% עד 50% והם מהנמוכים בבירות אירופה. הדבר מהווה הזדמנות לעליית מחירים שכיום הם נמוכים היסטורית עבור יוון.

תשואות ביוון – התשואה הממוצעת ביוון היא מהגבוהות באירופה ונעה בין 7% עבור השקעה סולידית בנדל“ן ומעל 9% בהשקעות בעלות אופי מסחרי.

רגולציה ביוון – הרגולציה על שכירות ביוון אינה נוקשה וחלה בעיקר על השכרות דירות לטווח קצר.

ביקושים לשכירות – בשל אופייה, חופיה ונופיה, יוון מושכת מיליוני תיירים מכל העולם, כל ימות השנה. שיעור הבעלות של דירות ביוון עומד על 73%.

עידוד השקעות זרות – יוון מעודדת משקיעים זרים באמצעות מס רכישה נמוך של 3 אחוזים (ללא תלות במספר הנכסים הנרכש) ואמנת מס בין ישראל ליוון המונעת כפל מס בין המדינות ושיעור מס הכנסה משכירות העומד על 15% בלבד.

מרחק מישראל – יוון מרוחקת שעתיים בלבד מישראל וכרטיס הטיסה אליה נמוך ברוב ימות השנה מ 150 דולרים. לאתונה יוצאות טיסות סדירות ישירות מתל–אביב פעמיים ביום.