השינויים במיסוי נדלן ביוון בשנים האחרונות

אחד הפחדים המשמעותיים של כל משקיע בנדל“ן הוא המיסוי. ואכן, כאשר המשקיעים מחפשים הזדמנויות, הם מחפשים גם דרך לשלם כמה שפחות דמי מיסוי. מיסוי ביוון נחשב לנוח עבור המשקיעים הישראליים. שיטת המיסוי מקילה על רכישת שטחים במדינה. כמו כן, ב-2018 התקבלה ההחלטה בממשלת יוון כי גם השנה לא יחויבו רוכשי הנדל“ן במס.

מדיניות המיסוי של יוון

ענף הבנייה הוא ענף מפותח מאוד ביוון. נבנים בה לא רק בניינים פרטיים, אלא גם אתרים תיירותיים ובתי מלון המעניקים מענה לתיירים הרבים שפוקדים את יוון מדי שנה. כך, יוון יוצרת הזדמנויות רווחיות משתלמות עבור הישראלים. אך כדי להשקיע בנכסים ביוון, יש צורך להבין את שיטת המיסוי במדינה. מיסים ביוון משולמים על כל הכנסה אשר צומחת ביוון, ובכלל זה גם בעבור הכנסה שמביא תחום הנדל“ן. שיעורי המסים בנדל“ן נעים בין 15 אחוזים (להכנסה של עד 12,000 יורו), לבין 45 אחוזים (להכנסה של 35,000 יורו). נוסף על כך, גם מכירה של נכסים מחויבת במסים של 15 אחוזים מכלל הרווח. עם זאת, תשלום מס עבור עסקי נדל“ן ייכנס לתוקפו רק בינואר של שנת 2019.

מס רכישה של דירה ביוון

מערכת מיסוי נדל“ן ביוון וקטגוריות מס נוספות מושתתת על מיסוי פרוגרסיבי. כלומר, שיעור המס בשיטה זו גדל עם ערך הנכס. כך, בדומה למס ההכנסה בארץ, אזרחים אמידים משלמים יותר מאזרחים מהמעמד הנמוך. אך אם לפני הרפורמה של שנת 2010 היה ניתן לקבל פטור ממס, הרי שהחל משנה זו כל מי שמשקיע בתחומים כמו נדל“ן, חקלאות, עסקים וכדומה חייב בתשלום מיסים. כך, אם אדם שקנה דירה להשקעה ביוון בשנת 2006 היה ניתן לקבל פטור ממס, הרי שכעת כל הרוכשים יחויבו במס החל מ-2019.

עלויות רישום הנכס

עלות רכישת נדל“ן ביוון תלויה בגורמים רבים, כאשר אחד מהם הוא רישום הנכס. רישום הנכס בטאבו הוא כ-0.575 אחוזים משווי הנכס עצמו. מעבר לכך, הרוכש נכסי נדל“ן ביוון צריך לספוג הוצאות כלכליות נוספות כמו פתיחת חשבון בנק (כ-30 יורו), פתיחת תעודה שנועדה לתעד את כל המיסים ביוון, תשלום מס רכישה (כ-3% מעלות הנכס) ועוד.

נוטריון ציבורי ביוון

בעבר שימש הנוטריון הציבורי כאחראי על עניינים משפטיים שונים בכל מחוז, אך כיום מדובר בנוטריון כללי לכל דבר ועניין. זהו למעשה עורך דין אשר קיבל הסמכה מיוחדת לאשר ולאמת מסמכים משפטיים. תפקידיו הרבים של נוטריון ציבורי ביוון או בכל מדינה אחרת כוללים:

• אימות חתימה על מסמכים.

• אימות החתום על המסמכים.

• אישור נכונותו של העתק המסמכים.

• אישור נכונות תרגום המסמכים.

• עריכת מסמכים.

• אימות הסכמי ממון.

מסמכי הנדל“ן עבור ניהול נכס ביוון זקוקים אף הם לאישורו של הנוטריון. על פי רוב, עלות האישור מהנוטריון עולה כ-1.5 אחוזים מעלותו של הנכס.

תרגום מסמכים

מטבע הדברים, אם אתם מעוניינים לרכוש דירה ביוון, עליכם לדאוג לתרגום המסמכים ביוונית. קיימות דרכים שונות לתרגם את המסמכים ליוונית או אנגלית. כך למשל, ניתן לקבל עזרה בשגרירות יוון או אתונה או להיעזר בגורמים שונים בישראל. לדוגמה, ניתן להסתייע בנוטריון בישראל אשר שולט היטב בשפה היוונית או האנגלית ולתרגם את המסמכים הרצויים, או לפנות לחברה המספקת שירותי תרגום.

דמי תיווך ביוון

עלות רכישת נכס ביוון כוללת גם דמי תיווך. תפקידם של המתווכים הוא למצוא עבורכם את הזדמנות הנדל“ן הרווחים והמשתלמת ביותר בהתאם לדרישותיכם ולמצב הכלכלי שלכם. המתווכים המקצועיים מלווים את לקוחותיהם לאורך כל הדרך, החל מאיתור הנכס המתאים ביותר וכלה בחתימה על המסמכים. דמי התיווך משתנים מחברה אחת לאחרת. פעמים רבות, נגבים מהלקוח כ-10 אחוזים משווי העסקה.

יועץ מס ביוון

כדי לרכוש נכס ביוון, יש צורך להכיר את שיטת המיסים הנהוגה במדינה. יועץ מס ביוון יכול להעריך עבורכם את עלות רכישת דירה ביוון ולהכיר לכם את כל תשלומי המיסים הנהוגים במדינה הנוגעים לתחום הנדל“ן. השירותים כוללים נושאים כמו דוחות שנתיים, פתיחת תיק ותעודה אישית לצורך מיסוי ביוון, ייצוג מול רשויות המס ועוד.

ביטוח דירה ביוון

עלות תפעול נכס ביוון כולל גם ביטוח דירה. חשוב לבטח את הדירה מפני פגעים חיצוניים כמו רעידת אדמה, צונמי או שיטפון. רעידות האדמה ביוון תכופות למדיי, והן מתמקדות במערב יוון במקומות דוגמת מפרץ אמברקיקוס, האי קפלוניה, האי לפקדה ועוד. הנכסים באזורים אלה נבנים כחוק, אך עדיין חשוב לבטח אותם מפני רעידת אדמה חזקה במיוחד. ביטוח דירה ביוון משתנה בהתאם לסוג הנכס ועלותו, ויכול להגיע לאלפי יורו בחודש, תוך התחשבות במיקום הנכס.

אנפיה – Enfia

מס אנפיה (Enfia) נולד בתקופת הצנע של יוון. המדינה הגיעה לשפל כלכלי בשנת 2004, שפל שרק הלך והחמיר לקראת המשבר שפקד את העולם בשנת 2008 אשר כמעט הוביל את יוון לפשיטת רגל. כדי לעמוד בתקציבים הכלכליים ולהחזיק את הראש מעל המים, נאלצה יוון להטיל מיסים על אזרחיה. וכך, גובה המיסים על השכרה של נכסים עלה ב-4 אחוזים ונקבע גם מס אנפיה, שהוא המס המקביל לארנונה בישראל.

עלות חברת ניהול ביוון

חברת ניהול ביוון מסייעת לרכוש נכסים לכל דורש. עלות חברת ניהול באתונה או בכל מדינה אחרת בארץ ובעולם תלויה בדרך כלל בפרמטר משמעותי אחד: האם מנהלים את הנכס לטווח ארוך או קצר. כך למשל, חברות כמו Airbnb מתווכות בין שוכרים לתווך קצר. רבים מעדיפים להשקיע בנכסים אלה, מכיוון שהם מניבים רווחים טובים ומהירים. עם זאת, נכס לטווח קצר דורש השקעה גדולה יותר, שכן יש לדאוג לנראות הדירה באופן תדיר. נכס לטווח ארוך מניב רווחים מעטים יותר, אך הוא אינו מצריך התעסקות תמידית בדירה דוגמת תיקון נזקים וכדומה. עלות חברת ניהול ביוון משתנה בהתאם לסוג הנכס שמעוניינים לרכוש. כך למשל, עבור דירה ממוצעת ביוון, יכולה החברה לקחת דמי תווך של 8 אחוזים.

מיסוי שכר דירה ביוון

כאמור, המס הנהוג ביוון הוא מס פרוגרסיבי הכולל גם מדרגות מס המשפיעות על עלות אחזקת נכס ביוון. מדרגות המס כוללות קטגוריות כמו פקודת מס הכנסה, זיכויי מס ומיסוי בהתאם לסוגי הכנסות (נדל“ן, שכירים, עצמאיים). הרעיון העומד מאחורי מדרגות המס הוא הטלת מס גבוה יותר על השכבה החזקה במדינה וזאת במטרה להקל על האוכלוסיות החלשות.

מעבר לכך, בין ישראל ליוון קיימת אמנת מס המקלה על הרוכשים הישראליים לקנות דירה ביוון ומקנה להם זכויות כמו פטור מדיווח על ההכנסה בישראל או ניכוי מס מתשלום בריבית. כמו כן, בהתאם לאמנת המס, חלים על הישראלים תשלומי מס נלווים. כך למשל, ישראלי השוהה ביוון מעל ל-183 עלול להיחשב כתושב מס ולשלם תשלום מעבר לדרוש, וכן יש צורך לשלם תמלוגים בהתאם לאמנת המס.