logo

Καλώς ήρθατε αγαπητοί συνάδελφοι και ένοικοι. Εάν θέλετε να έρθετε σε επαφή με την ελληνική υποστήριξη και εξυπηρέτηση πελατών μας, μπορείτε να επικοινωνήσετε με το γραφείο μας στην Αθήνα. Τηλ. +30-6986388222 Λήδα

עלויות רכישת נכס ביוון ועלות אחזקה של נכס ביוון

השקעות נדל"ן באתונה

ישראלים רבים מחפשים דרך להשקיע בנכסים בארץ, אך במדינה הקטנה לא קל למצוא הזדמנויות נדל”ן משתלמות. משום כך, פונים המשקיעים אל מדינות זרות ומוצאים הזדמנויות השקעה טובות יותר. אחת המדינות הידידותיות לעסקי נדל”ן היא יוון. ממשלת יוון מעודדת השקעות ממדינות זרות, ולכן ביצוע עסקת נדל”ן ביוון נחשב למהיר יחסית.

השינויים במיסוי נדלן ביוון בשנים האחרונות

אחד הפחדים המשמעותיים של כל משקיע בנדלן הוא המיסויואכןכאשר המשקיעים מחפשים הזדמנויותהם מחפשים גם דרך לשלם כמה שפחות דמי מיסוימיסוי ביוון נחשב לנוח עבור המשקיעים הישראלייםשיטת המיסוי מקילה על רכישת שטחים במדינהכמו כןב-2018 התקבלה ההחלטה בממשלת יוון כי גם השנה לא יחויבו רוכשי הנדלן במס.

מדיניות המיסוי של יוון

ענף הבנייה הוא ענף מפותח מאוד ביווןנבנים בה לא רק בניינים פרטייםאלא גם אתרים תיירותיים ובתי מלון המעניקים מענה לתיירים הרבים שפוקדים את יוון מדי שנהכךיוון יוצרת הזדמנויות רווחיות משתלמות עבור הישראליםאך כדי להשקיע בנכסים ביווןיש צורך להבין את שיטת המיסוי במדינה. מיסים ביוון משולמים על כל הכנסה אשר צומחת ביווןובכלל זה גם בעבור הכנסה שמביא תחום הנדלןשיעורי המסים בנדלן נעים בין 15 אחוזים (להכנסה של עד 12,000 יורו), לבין 45 אחוזים (להכנסה של 35,000 יורו). נוסף על כךגם מכירה של נכסים מחויבת במסים של 15 אחוזים מכלל הרווחעם זאתתשלום מס עבור עסקי נדלן ייכנס לתוקפו רק בינואר של שנת 2019.

מס רכישה של דירה ביוון

מערכת מיסוי נדלן ביוון וקטגוריות מס נוספות מושתתת על מיסוי פרוגרסיביכלומרשיעור המס בשיטה זו גדל עם ערך הנכסכךבדומה למס ההכנסה בארץאזרחים אמידים משלמים יותר מאזרחים מהמעמד הנמוךאך אם לפני הרפורמה של שנת 2010 היה ניתן לקבל פטור ממסהרי שהחל משנה זו כל מי שמשקיע בתחומים כמו נדלןחקלאותעסקים וכדומה חייב בתשלום מיסיםכךאם אדם שקנה דירה להשקעה ביוון בשנת 2006 היה ניתן לקבל פטור ממסהרי שכעת כל הרוכשים יחויבו במס החל מ-2019.

עלויות רישום הנכס

עלות רכישת נדלן ביוון תלויה בגורמים רביםכאשר אחד מהם הוא רישום הנכסרישום הנכס בטאבו הוא כ-0.575 אחוזים משווי הנכס עצמומעבר לכךהרוכש נכסי נדלן ביוון צריך לספוג הוצאות כלכליות נוספות כמו פתיחת חשבון בנק (כ-30 יורו), פתיחת תעודה שנועדה לתעד את כל המיסים ביווןתשלום מס רכישה (כ-3% מעלות הנכסועוד.

נוטריון ציבורי ביוון

בעבר שימש הנוטריון הציבורי כאחראי על עניינים משפטיים שונים בכל מחוזאך כיום מדובר בנוטריון כללי לכל דבר וענייןזהו למעשה עורך דין אשר קיבל הסמכה מיוחדת לאשר ולאמת מסמכים משפטייםתפקידיו הרבים של נוטריון ציבורי ביוון או בכל מדינה אחרת כוללים:

  • אימות חתימה על מסמכים.

  • אימות החתום על המסמכים.

  • אישור נכונותו של העתק המסמכים.

  • אישור נכונות תרגום המסמכים.

  • עריכת מסמכים.

  • אימות הסכמי ממון.

מסמכי הנדלן עבור ניהול נכס ביוון זקוקים אף הם לאישורו של הנוטריוןעל פי רובעלות האישור מהנוטריון עולה כ-1.5 אחוזים מעלותו של הנכס.

תרגום מסמכים

מטבע הדבריםאם אתם מעוניינים לרכוש דירה ביווןעליכם לדאוג לתרגום המסמכים ביווניתקיימות דרכים שונות לתרגם את המסמכים ליוונית או אנגליתכך למשלניתן לקבל עזרה בשגרירות יוון או אתונה או להיעזר בגורמים שונים בישראללדוגמהניתן להסתייע בנוטריון בישראל אשר שולט היטב בשפה היוונית או האנגלית ולתרגם את המסמכים הרצוייםאו לפנות לחברה המספקת שירותי תרגום.

דמי תיווך ביוון

עלות רכישת נכס ביוון כוללת גם דמי תיווךתפקידם של המתווכים הוא למצוא עבורכם את הזדמנות הנדלן הרווחים והמשתלמת ביותר בהתאם לדרישותיכם ולמצב הכלכלי שלכםהמתווכים המקצועיים מלווים את לקוחותיהם לאורך כל הדרךהחל מאיתור הנכס המתאים ביותר וכלה בחתימה על המסמכיםדמי התיווך משתנים מחברה אחת לאחרתפעמים רבותנגבים מהלקוח כ-10 אחוזים משווי העסקה.

יועץ מס ביוון

כדי לרכוש נכס ביווןיש צורך להכיר את שיטת המיסים הנהוגה במדינהיועץ מס ביוון יכול להעריך עבורכם את עלות רכישת דירה ביוון ולהכיר לכם את כל תשלומי המיסים הנהוגים במדינה הנוגעים לתחום הנדלןהשירותים כוללים נושאים כמו דוחות שנתייםפתיחת תיק ותעודה אישית לצורך מיסוי ביווןייצוג מול רשויות המס ועוד.

ביטוח דירה ביוון

עלות תפעול נכס ביוון כולל גם ביטוח דירהחשוב לבטח את הדירה מפני פגעים חיצוניים כמו רעידת אדמהצונמי או שיטפוןרעידות האדמה ביוון תכופות למדייוהן מתמקדות במערב יוון במקומות דוגמת מפרץ אמברקיקוסהאי קפלוניההאי לפקדה ועודהנכסים באזורים אלה נבנים כחוקאך עדיין חשוב לבטח אותם מפני רעידת אדמה חזקה במיוחדביטוח דירה ביוון משתנה בהתאם לסוג הנכס ועלותוויכול להגיע לאלפי יורו בחודשתוך התחשבות במיקום הנכס.

אנפיה – Enfia

מס אנפיה (Enfia) נולד בתקופת הצנע של יווןהמדינה הגיעה לשפל כלכלי בשנת 2004, שפל שרק הלך והחמיר לקראת המשבר שפקד את העולם בשנת 2008 אשר כמעט הוביל את יוון לפשיטת רגלכדי לעמוד בתקציבים הכלכליים ולהחזיק את הראש מעל המיםנאלצה יוון להטיל מיסים על אזרחיהוכךגובה המיסים על השכרה של נכסים עלה ב-4 אחוזים ונקבע גם מס אנפיהשהוא המס המקביל לארנונה בישראל.

עלות חברת ניהול ביוון

חברת ניהול ביוון מסייעת לרכוש נכסים לכל דורשעלות חברת ניהול באתונה או בכל מדינה אחרת בארץ ובעולם תלויה בדרך כלל בפרמטר משמעותי אחדהאם מנהלים את הנכס לטווח ארוך או קצרכך למשלחברות כמו Airbnb מתווכות בין שוכרים לתווך קצררבים מעדיפים להשקיע בנכסים אלהמכיוון שהם מניבים רווחים טובים ומהיריםעם זאתנכס לטווח קצר דורש השקעה גדולה יותרשכן יש לדאוג לנראות הדירה באופן תדירנכס לטווח ארוך מניב רווחים מעטים יותראך הוא אינו מצריך התעסקות תמידית בדירה דוגמת תיקון נזקים וכדומהעלות חברת ניהול ביוון משתנה בהתאם לסוג הנכס שמעוניינים לרכושכך למשלעבור דירה ממוצעת ביווןיכולה החברה לקחת דמי תווך של אחוזים.

מיסוי שכר דירה ביוון

כאמורהמס הנהוג ביוון הוא מס פרוגרסיבי הכולל גם מדרגות מס המשפיעות על עלות אחזקת נכס ביווןמדרגות המס כוללות קטגוריות כמו פקודת מס הכנסהזיכויי מס ומיסוי בהתאם לסוגי הכנסות (נדלןשכיריםעצמאיים). הרעיון העומד מאחורי מדרגות המס הוא הטלת מס גבוה יותר על השכבה החזקה במדינה וזאת במטרה להקל על האוכלוסיות החלשות.

מעבר לכךבין ישראל ליוון קיימת אמנת מס המקלה על הרוכשים הישראליים לקנות דירה ביוון ומקנה להם זכויות כמו פטור מדיווח על ההכנסה בישראל או ניכוי מס מתשלום בריביתכמו כןבהתאם לאמנת המסחלים על הישראלים תשלומי מס נלוויםכך למשלישראלי השוהה ביוון מעל ל-183 עלול להיחשב כתושב מס ולשלם תשלום מעבר לדרושוכן יש צורך לשלם תמלוגים בהתאם לאמנת המס.

הוצאות רכישה – חד פעמיות

 סעיף

גובה מס

הערות

מעמ

ערך לחישוב

מינימום

 מס רכישה

3.09%

ובלבד שהבניין נבנה

לפני שנת 2006

 

מהערך האובייקטיבי

 
 רישום הנכס

0.575%

 

+24%

מהערך האובייקטיבי

 
 נוטריון

0.65%-1.5

תלוי במספר העתקים

+24%

מהערך האובייקטיבי

 
 עוד

1-1.5%

 

+24%

משווי הנכס

1000 אירו

 תרגום מסמכים

200 אירו

תלוי במספר העתקים

+17%

  
 מתווך

1-2%

  

משווי הנכס

1000 אירו

 הוצאות שוטפות – שנתיות
 יועץ מס

60

אירו לשנה

+24%

  
 ביטוח

80-120

אירו לשנהבדירה בקומה ביניים עד 60 מר

   
 אנפיה

עד 6

אירו למטר לשנהלפי אזור

   
 חברת ניהול

8.3%

 

+24%

  
       
 

מדרגת הכנסה

מס

   
 

0-12.000€

15%

   
 

12.001€ – 35.000€

35%

   
 

35.000€ +

45%

   
מס שבח – 0% עד סוף שנת 2018   
    הנתונים לעיל ניתנים כשרות למשקיעים ועלולים להשתנותיש להתייעץ איתנו לפני כל השקעהט.ל.ח.