logo

נדלן ביוון – השקעות נדל”ן ביוון – מדריך למשקיע 2021

המצב הכלכלי ביוון

עוד טרם נדבר על נדלן ביוון וכיצד להשקיע ביוון, אם נשאל את האדם מן הישוב מה הוא חושב על יוון, תשובתו תנוע בין תיאורים מפליגים על החופים היפים של איי יוון, המים הצלולים והטברנות אשר מלאות באווירה ים–תיכונית שמחה ומופלאה לבין משבר כלכלי חריף וירידת מחירים חדה.
 

  הדעה הרווחת היא שיוון מהווה הזדמנות יוצאת דופן להשקעות בכלל ופרט למשקיעי נדל. המשבר הכלכלי שפקד את יוון בשנת 2010 (כשנתיים לאחר פרוץ המשבר שחל בשנת 2008) הפך ונבע בעיקר מחוב אדיר של ממשלת יוון לאיחוד האירופי ולמוסדות פיננסים אירופאים, איים על יציבותה של יוון והשפיע בצורה ניכרת על יוון. המצב הכלכלי ביוון החמיר ופעמים רבות הוציא ומוציא לרחובות מפגינים זועמים שנאלצים לסבול מאבטלה גבוהה ומדיניות צנע הכוללת מיסוי כבד, הגבלות פיננסיות ולעיתים חוסר במוצרי צריכה בסיסיים. 

 

אחת ההשפעות הדרמטיות של המשבר הכלכלי ביוון היא על שוק הנדל”ן. מחירי הנדל”ן ביוון צנחו ובמקומות מסוימים נחתכו בשיעור של למעלה ממחצית ערכן. בתי נופש לפתע נמצאים בהישג ידם של רבים. בשנת 2012 לשם השוואה מחירו של בית נופש באי קוס היה כמחירו של דירת שלושה חדרים בפתח תקווה. אך ליוון היו גם תקופות טובות הרבה יותר, למעשה המדינה חוותה שגשוג כלכלי עם כניסתה לגוש האירו בשנת 2000 או אז מחירי הנדל”ן ביוון היו בשיא. אולם בשנת 2009, עקב התנהלות שגויה הן מוניטרית ופיסקלית מצד ממשלת יוון, המשבר הלך וסיכן את היציבות הפיננסית של מדינות האיחוד ושל מוסדות פיננסים גדולים. מקרה של חדלות פירעון מצד יוון, משמעותו פגיעה משמעותית בחוסנו של גוש האירו ובמוסדות הפיננסים שהיו הנושים העיקריים של יוון. 

 

כצעד מניעתי, גופים פיננסים בינלאומיים כגון: קרן המטבע העולמית, האיחוד האירופי, הבנקים המרכזיים בגוש האירו וממשלת יוון, החלו בנקיטת צעדים רבים שמטרתם לסייע למדינה להתאושש מהמשבר ולשקם את מצבה הכלכלי הממשלה היוונית החלה בקיצוצים רוחביים בהוצאות משרדי הממשלה, בהפחתת תשלומי העברה, בהפחתה משמעותית של תשלומי הפנסיה ובפיטורים והתייעלות במגזר הציבורי, כל זאת במטרה להקטין את היחס חוב-תוצר (אשר עומד נכון ליולי 2018 על 178%) ולא להגיע לחדלות פירעון. האיחוד האירופי בהובלת ראשת ממשלת גרמניה – אנג’לה מרקל, אשר רצתה לשמור על האיחוד חזק ויציב, לצד הגופים הפיננסים (הנושים) אישרו ליוון תוכנית חילוץ והגיעו להסדר חוב עם ממשלת יוון שמטרתו לתת למדינה את הזמן הנדרש והאמצעים לצאת מהמשבר ולהעמיד חזרה את הכלכלה על הרגליים. 

 

על מנת לאשר את החילוץ, מדינות האיחוד העמידו מספר רב של דרישות ובתוכם חקיקה חדשה בשורה של תחומים, הפרטת חברות ממשלתיות, התייעלות ציבורית, הקטנת תשלומי העברות ועוד. עם פרוץ המשבר משקיעים נדל”ן מכל העולם אשר זיהו את הירידה במחירי הנדל”ן החלו לבצע השקעות ביוון. בשנים שלאחר המשבר ולאחר שלוש תוכניות חילוץ של האיחוד האירופי, האחרונה מיולי 2018, הכלכלה ביוון החלה להתייצב ואף הראתה שיעורי צמיחה חיוביים במחצית השניה של 2017 והרבעון הראשון של 2018. המצב ביוון מזכיר במידת מה משברים אחרים שקראו בעולם, והתאוששות שבה לאחריהם. ארה”ב למשל, בעקבות משבר הסאב-פריים של 2008, חוותה ירידות עזות במחירי הנדל”ן אך אלו החלו לטפס אט אט עד לרמתם, המחזוריות בנדל”ן לא פוסחת על אף מדינה וגם בישראל בשנת 1978 קרסו המחירים מ 754,000 ₪ לדירת 4 חדרים ממוצעת לכדי 209,000 שקלים. המחירים התאוששו וחזרו לרמתם רק אחרי יותר מעשור. ביוון לעומת זאת, מחירי הנדל”ן ירדו בשיעורים של 30 אחוזים עד 60 אחוזים ומקץ 8 שנים לתחילת המשבר המחירים כבר אינם ברמת הנמוכה ביותר והם עולים מדי חודש. 

 

האפשרות להרוויח מנדל”ן תמיד מוגבלת בזמן, ומי שיזהה את התחזקות הכלכלה ואת ההתאוששות המהירה של המדינה וינצל את חלון ההזדמנויות על מנת לרכוש נכסים, ירוויח מעליות הצפויות בשוק הנדל”ן המקומי. ליוון יתרונות רבים ואחד הבולטים שבהם, ואולי הגורם המשמעותי, אשר מבטיחים את יציבותה, הוא חברות של יוון באיחוד האירופי. כחברה באיחוד, לצד זכויות רבות יוון נתונה לבקרה חיצונית של האיחוד, היא כפופה למדיניות המוניטרית של האיחוד, היא שותפה להסכמי סחר בילטראליים עם מדינות רבות ובתוכם ישראל. כמו כן, יוון מלאה בנופים מרהיבים ואטרקציות, מוקדי תיירות היסטוריים המהווים מוקדי משיכה לתיירות בינלאומית, אלו שהופכים אותה לאחד היעדים הפופולאריים בעולם.

מיסוי נדל“ן ביוון

המיסוי ביוון מזמין השקעות מצד המשקיע הזר הפרטי ומציע מיסוי נמוך בגובה 15% רק על ההכנסות מהשכרת דירה ביוון. מדרגת המס של 15% היא עד הכנסות משכירות נדל”ן בגובה 10,000 אירו בשנה. רכישה של נכסים באמצעות חברה (כלומר התאגדות משפטית) והשכרתן או מספר רב של פעולות בנדל”ן על ידי יחיד והשכרת היחידות, גובה המס הינו 29%. כמובן שבמקרה של חברה יש מקום לבצע תכנון מס פרטני. על פי אמנת המס ביוון אשר נחתמה בשנת 1999 בין יוון לישראל (החוק כלשונו בשפה האנגלית) קובע כי הכנסות בגין שכר דירה ימוסו אך ורק על ידי המדינה בה נמצא המקרקעין, זאת בשונה ממדינות רבות כמו ספרד וארה”ב. גם שיעור מס הרכישה הוא נמוך ועומד על 3% ללא שינוי בין אם רכשתם דירה אחת או רכשתם עשר דירות. עד לסוף שנת 2018 נקבעה ביוון הוראת שעה ביחס למס שבח, הקובעת פטור מתשלום מס שבח לרוכש יחיד (שאינו חברה). מדי שנה הוראת השעה מתחדשת וסביר שכך יהיה גם בשנים הבאות.

תשואות נדל“ן ביוון

ביוון התשואות בממוצע גבוהות מהתשואות בישראל, אולם, בממוצע כמו בממוצע יש מעל הממוצע ויש גם מתחת לממוצע ולכן, חשוב להכיר לעומק את סוגי ההשקעות ואת קהל היעד וכך להתאים בין הנכס הנכון לסוג ההשקעה.

השכרה לטווח קצר

– אייר.בי.נ.בי,(ABNB) השקעה פופולארית בקרב ישראלים רבים יכולה להניב תשואה דו-ספרתית, אם כי עלות תפעול של נכס מסוג זה יקר ומצריך שירותים של חברה לניהול נכסים עם התמחות ספציפית בהשכרה נכסים לטווח קצר. כמו כן, הכנסה משכירות קצרת טווח יכולה להיות הרבה פחות יציבה ותנודתית מהשכרה ארוכת טווח.

השכרות לטווח ארוך

– תשואות מהשכרת דירות סטנדרטיות המיועדום למגורים במרכז העיר למשל באתונה או בסלוניקי יכולים לנוע בין 6% ל 9%.

השכרת נכסי נופש

– תשואות מהשכרת נכסים באיים יכולים להגיע לתשואות של 10% ויותר, אולם תקופת השכירות מצטמצמת לימי האביב והקיץ. היתרון של הדבר, שהבית יכול לשמש את המשקיע ובני משפחתו בתקופות שיש פחות ביקוש להשכרה ובכלל, מי יכול להתנגד לבית באזור פסטורלי כמו איי יוון.

השכרת נכסים מסחריים

– נכסים מסחריים כגון: חנויות ומשרדים לרוב ישיאו תשואה של 10% עד 12%, אם כי הסיכון שהשוכר יקלע לקשיים בתפעול העסק באופן יפגע ביכולתו של השוכר לעמוד בתשלומי שכר הדירה, הופכים את ההשקעה בנכסים אלו למסוכנת ולא אטרקטיבית. אזהרה: יש להיוועץ עם מומחים לפני קבלת החלטה איזה סוג השקעה לבצע והיכן להשקיע, שכן לא כל מה שנראה טוב על הנייר, גם משקף את המציאות הלכה למעשה.

איפה כדאי להשקיע ביוון בשנת 2018

כמו כל השקעה, גם בחירת נכס להשקעה ביוון מורכבת ממספר גורמים ושיקולים. ראשית, מומלץ לרכוש נכסים באזורים בהם הביקוש לשכירות הוא גבוה והיצע הנכסים הפנויים הוא יחסית נמוך. כמו כן, יש לכוון לאזורים שיש להם עוגנים כגון: מקומות תעסוקה, מוקדי תיירות, מוסדות ממשלתיים ומוסדות להשכלה גבוהה וכדומה. נקודה נוספת היא מידת הנגישות התחבורתית לאותו אזור. עוד נקודה שכדאי לבדוק היא מערך התכנון העתידי של אותו אזור כגון תחנות תחנת מטרו, פתיחת מרכז קניות וכדומה. חשוב לבחון מהו שכר הדירה הממוצע באזור בכדי לאפשר חישוב מדויק ככל הניתן של ההכנסה ואחוז התשואה השנתית הצפויה. יוון מורכבת מקבוצה של איים ומחוזות. מספר האיים ביוון מתקרב ל 3,000 איים כאשר רבים מהם קטנים כגודלו של שני מגרשי כדורגל ואינם מאוישים כלל. במחוז אטיקה נמצאת בירת יוון, אתונה ובצפונה נמצאת סלוניקי. יוון היא אחת מהמדינות המובילות בעולם בתיירות. 32 מיליון תיירים בשנת 2018 (פי שלושה מאוכלוסיית יוון) מגיעים לחופי יוון ואל מוקדי התיירות המובילים שהיא מציעה. לכן רבים מגיעים אליה על מנת לרכוש נדל”ן באזורי תיירות ולהשכיר את הנכסים לתיירים שמשלמים בכסף זר לרוב באירו או בדולרים. האיים המוכרים לישראלים הם כנראה כרתים, מיקונוס ורודוס, אולם קיימים שפע של איים שנהנים מתיירות גבוהה כמו גם בירת יוון אתונה והעיר סלוניקי. עוד אי מבוקש שמחיריו נסקו מעלה באחרונה הוא סנטוריני שבשיא עונת התיירות, לא ניתן למצוא בו ולו חדר אחד פנוי. כל השקעה היא בהתאם לסוג המשקיע ומחייבת הכרות מעמיקה עם המשקיע. שיקולים מקדמיים לבחירת ההשקעה הם: מידת המחויבות שלו להשקעה, אופק ההשקעה ומועד מימוש ההשקעה המתוכנן, מידת הנזילות הרצויה, מידת המעורבות, שיקולי מס ועוד.

מחירי דירות ביוון, בתי קרקע ונכסים מסחריים

ממוצע מחירי נכסים ביוון:

דירות, בתי קרקע, חנויות ומשרדים באיים רודוס, איפירוס וכרתים.

ממוצע מחירי דירות באתונה:

במרכז סלוניקי ובמרכז אתונה, בשכונות זורגאפו, גודי, ניאפולי, אקסארחיה (אכסארכיה), מונסטראקי, קיפסלי, ויקטוריה, אומוניה, גיזי, גאזי, ליקאביטוס וקולונאקי. מחירי נכסים ביוון לפי סוג הנכס טווח מחירים ממוצע (אירו) כמה עולה דירת 3 חדרים באתונה 35,000 אירו – 65,000 אירו עלות דירת 2 חדרים ביוון 25,000 אירו – 50,000 אירו מחיר דירת 3 חדרים ביוון 25,000 אירו – 55,000 אירו מחיר וילה ביוון (בשטח של 150 מ”ר ומעלה) 220,000 אירו – 700,000 אירו מחיר נכס מסחרי באתונה 35,000 אירו – 65,000 אירו מחיר משרד באתונה 35,000 אירו – 65,000 אירו דירת 4 חדרים ביוון 35,000 אירו – 65,000 אירו כמה עולה דירת 5 חדרים ביוון 35,000 אירו – 65,000 אירו נדלן ביוון – סיכום והמלצות יוון עשתה כברת דרך מימי המשבר וכבר כיום משקיעים רבים רואים את הפונציאל הרב הטמון בהשקעה ביוון. יוון מציעה תנאים מיוחדים ויתרונות ברורים למשקיע הישראלי. סיכמנו עבורכם את נקודות המפתח: מחירים נמוכים – מחירי הנכסים ביוון עדיין לא בשיאם ומאפשרים גם לאלו המועניינים להשקיע סכומים קטנים להכנס לשוק המקומי. התייצבות כלכלית – על אף המשבר שפקד את יוון, המדינה מראה סימני יציבות ועלית מחירים. תשואה – התשואה ביוון גבוהה משמעותית מהתשואה בישראל. מיסוי – יוון מציעה מיסוי נמוך שמטיב עם משקיעים זרים לרבות אמנת מס בין ישראל ליוון. תיירות – התיירות נמצאת בשיא של כל הזמנים עם 32 מיליון כניסות של תיירים ליוון ומביקושים גבוהים כל ימות השנה. קרבה גיאוגרפית – אתונה נמצאת מרחק של שעתיים בלבד בטיסה ישירה, כאשר מדי יום יוצאות לא פחות 2 טיסות סדירות ומחירי הכרטיסים בתקופות מסוימות יורד אל מתחת ל 100 דולרים. המלצתינו היא לשקול בחיוב השקעה ביוון ולהעזר באנשי מקצוע מומחים שייסיעו לכם לבצע את ההשקעה הטובה והנכונה ביותר עבורכם. כמו כן, היות והנכס נמצא מעבר לים, מתבקש שתעבדו עם חברה מקצועית לניהול נכסים שתדאג לטיפול השוטף בנכס. עוד על השקעות נדלן בחול >>