ישראלים רבים נדרשים לעמוד בהוצאות כלכליות רבות מדי חודש בחודשו – המשכנתא דוחקת אותם לפינה, הרכב צורך דלק והילדים צריכים ללמוד בקרוב. הוצאות אלה יוצרות מצב שבו המשכורת החודשית אינה מספיקה למחיה, ולכן רבים מבינים שיש צורך לחפש מקור הכנסה נוסף. אחד ממקורות ההכנסה האלה הוא השקעה בנדלן בחול. אם משקיעים נכון, יכול הנכס להניב פירות רבים, ובלבד שמוצאים את הזדמנות ההשקעה הנכונה.
למה משקיעים רבים מעדיפים להשקיע בחו”ל
ישראלים המחפשים השקעה כחול-לבן מגלים עד מהרה שלא כל כך קל למצוא השקעת נדל”ן משתלמת בארץ. הבאים להשקיע בנכס הישראלי נתקלים במסים גבוהים שהם נדרשים לשלם כמו מס רכישה בשיעור של 8 אחוזים ועלויות נוספות כמו עורך דין או דמי תיווך המהווים כ-2% מהעסקה, ולצד זאת הנכסים מניבים תשואות נמוכות למדי. כתוצאה מכך, יש משקיעים שמתייאשים ופונים לחפש הזדמנויות נדל”ן בחו”ל. מדינות שונות מציעות נכסים זולים, עלויות רכישה נמוכות ותשואות גבוהות יותר.
אז למה כדאי לבצע השקעה בנדלן בחול
מיסוי מעודד השקעות
כאמור, המיסוי בישראל גבוה להשקעה בנדל”ן ומגיע לכ-8% מכלל העסקה. במדינות אחרות ניתן ליהנות משיעורי מיסוי נמוכים יותר ולחסוך בהוצאות. כך למשל, על רכישת דירה ביוון נהוגה שיטת מיסוי נוחה למשקיעים, שכן ממשלת יוון מעוניינת לשקם את הכלכלה שלה ומעודדת השקעות ממדינות שונות. שיעור מס שבח ביוון, לדוגמה, עומד לעת הזו על 0% בלבד (בתנאים מסויימים) ומס הרכישה עומד על 3.09 אחוזים ללא תלות במספר הנכסים הנרכשים. מעבר לכך, במדינות מסוימות בארצות הברית ניתן לקבל הקלה בתשלומי מיסים. בפלורידה, למשל, המדינה גובה 0% מיסים, ובניו יורק ניתן למצוא נכסים שהמס שנגבה עבורם הוא כ-4% בלבד.
השקעה בנדל”ן בחו”ל החל מ-100 אלף ש”ח
במדינות שונות ניתן להשקיע בנדל”ן באמצעות סכום התחלתי יחסית של 100 אלף שקלים בלבד. לדוגמה, בארצות הברית אפשר למצוא נכסים משתלמים בערים כמו יוסטון, מיאמי או אוסטין. דוגמה נוספת היא השקעות נדל”ן בפולין – דירה בוורשה יכולה לעלות החל מ-14 אלף זלוטי (כ-13,550 שקלים), וביוון ניתן לרכוש דירה ב 20,000 אירו (כ-85,000 שקלים).
מחיר כניסה נמוך
משקיעים רבין רוצים להשקיע בנדל”ן, אך בישראל מחיר הכניסה להשקעה בנדלן גבוה והשקעה מינימאלית לרכישת דירה ממוצעת בישראל מצריכה מהמשקיע להעמיד הון עצמי של 300-400 אלף שקלים. גם במידה ולמשקיע עומד לרשותו ההון העצמי הנדרש אזי הוא נתון לחסדיהם של הבנקים במימון הרכישה.
לעומת זאת, השקעה בנדלן בחול נגישה יותר לישראלים, בגלל מחירם הנמוך של הנכסים. בשל כך, רכישת נכסים אלו אינם מחייבים לנטול הלוואה מהבנק, וכך בסכום נמוך יחסית משקיעים יכולים לאתר נכסים אטרקטיביים ולהיכנס לעולם ההשקעות בנדלן. יתרון נוסף למחיר הנמוך של הנכסים הוא שהמשקיע הישראלי יכול לפזר השקעתו על פני מספר נכסים, דבר שרחוק מהישג ידו של זה המשקיע בישראל.
תשואה גבוהה
כאמור, השקעה בחו”ל כדאית מבחינת תשואה. בעוד שבישראל התשואה הממוצעת היא כ-3-4 אחוזים, הרי שבמדינה כמו יוון ניתן להגיע לתשואה של 8-9 אחוזים ולעתים אף מעבר לכך.
שוק הנדל”ן ביוון שעדיין לא חזר לרמות המחירים טרום המשבר, מגלם פוטנציאל לעליית ערך, ומספק תשואות גבוהות יותר לעומת ישראל, כך גם בשווקים של ספרד, ארה”ב, רומניה, פולין ועוד.
שוק גדול של קונים ומוכרים
השקעות בנדל”ן בחו”ל משתלמות בזכות ההיצע והביקוש הרבים. במדינות רבות כמו יוון או ארצות הברית ענף הבנייה מפותח ביותר, ולכן נכסים רבים מוצעים למכירה. כך שהמשקיעים הישראליים יכולים למוצא עסקאות משתלמות ומגוונות כמו בתים פרטיים, דירות להשקעה בחול או נכסים מסחריים להשקעה.
מצד הביקוש, שוק גדול יותר כולל רוכשים רבים יותר ובשוק זה, קל יותר למצוא רוכשים מאשר בשוק קטן ומצומצם דוגמת ישראל, שבה כולם מכירים את כולם ונכס שלא נימכר במשך חודשיים, כולם כבר יודעים על כך ומנסים להוריד את המחיר או חושדים שמא יש בעיה עם הנכס.
השווקים בבירות אירופה כמו ברלין, לונדון, אתונה, ברצלונה וכדומה, הם שווקים בינלאומיים המושכים משקיעים ומשפרי דיור מכל העולם, כך שסיכויי המכירה גבוהים יותר לעומת ישראל, במיוחד באזורי ביקוש.
שווקים מתעוררים
מדינות שונות עוברות תהליך מואץ של פיתוח כלכלי. מדינות כמו יוון או פולין מעוניינות לעודד משקיעי נדל”ן ממדינות זרות, ועל כן מספקות להן תנאי השקעה נוחים. הרפורמות הכלכליות שעוברות מדינות אלה מעניקות הטבות בלעדיות כמו הנחה בתשלומי מיסים (או אפילו מס של 0%), מחירים זולים ותשואות גבוהות. ישראלי אשר מחפש עסקת נדל”ן בחול, יכול לנצל את תהליכי הצמיחה של המדינות ולרכוש נכסים כל עוד הכלכלה של המדינות האלה נמצאת בתהליכי שיקום.
פיזור השקעות
פיזור השקעות הוא למעשה השקעה במספר נכסי נדל”ן. היתרון המשמעותי של שיטה זו הוא צמצום סיכונים. כך שאם נכס אחד אינו מניב רווחים או מתגלה כבלתי משתלם, המשקיע אינו מפסיד את כל הכסף. מעבר לכך, פיזור השקעות בנדל”ן בחו”ל יכול להשתלם לטווח ארוך, כאשר המשקיע יקבל רווחים ממקורות שונים. כשמחפשים נכסים בחו”ל כדי לבצע פיזור השקעות, מומלץ לרכוש נכסים באזורים גיאוגרפיים שונים. לעומת זאת השקעה בנדל”ן בישראל בלבד, חושפת את המשקיע לתנודתיות בשוק קטן יחסית ובזמן ירידות מחירים, מהר מאוד בעל הנכס עלול למצוא עצמו ללא קונה. פיזור נכון בחו”ל יאפשר לכם ליהנות מעליית ערך מהירה ומימוש באזור אחד בעוד שהנכסים האחרים שלכם באזורים אחרים יכולים להמתין ‘להבשלתם’ ובעת הנכונה תוכלו לממשם או ליהנות מפירותיהם.
איזה סוג של השקעות אפשר לעשות בחו”ל
ניתן לבצע מגוון רחב של סוגי השקעות בחו”ל:
- מלונאות
בתי מלון הם נכסים משתלמים ביותר, בייחוד במדינות המעודדות תיירות כמו יוון, פלורידה או גרמניה. אמנם בתחילת הדרך ההשקעה בנכס כזה יקרה יותר, אך בהמשך ניתן להפיק ממנו תשואות גבוהות.
- מרכזים מסחריים
מרכזי קניות, ספא, מתחמי אוכל או מתקני שעשועים. בדומה לנכסי מלונאות, גם מרכזים אלה מביאים לקוחות באופן תמידי, ועל כן הם נחשבים לרווחיים.
- דירות מגורים
לתושבים רבים בחו”ל אין די כסף כדי לרכוש דירות או בתים פרטיים, ולכן הם מחפשים דירות מגורים להשכרה.
- מעונות לסטודנטים
ניתן להשקיע בנכסים אלה במדינות שבהם ישנם מוסדות לימוד עולמיים, שאליהם נרשמים סטודנטים רבים מדי שנה.
- בתי אבות
נכס מניב נוסף הוא בית אבות. ההשקעה בבתי אבות רווחית לטווח הארוך, שכן אנשים רבים ממקמים את הוריהם בבתי אבות במטרה לספק להם סיוע רפואי תמידי.
- בתים פרטיים
השקעה טובה בייחוד בארצות הברית, שבה אנשים רבים אוהבים לגור בבתים פרטיים. היתרון המרכזי בנכסים אלה הוא חוסר תלות בגורמים כמו ועד בית או תיקוני מערכות אינסטלציה המשותפות לדירות רבות.
- נכסים מסחריים
השקעה בנכסים מסחריים כגון: משרדים, חנויות ומחסנים יכולים להניב תשואות מרשימות במיוחד באזורי מסחר מתפתחים. חברות גדולות יכולות לשכור שטחים גדולים לשנים ארוכות. אך יש לשים לב ולדעת כי השקעה בנכסים מסחריים חושפת אתכם למגזר העסקי בקורלציה גבוהה ולתנודתיות המתלווה אליו.
איך להשקיע בחו”ל
כדי להשקיע בדירות נדל”ן בחו”ל יש צורך לשים לב לכמה דברים. ראשית, חשוב להבין שחוקי הנדל”ן הנהוגים במדינות זרות עשויים להיות שונים מהחוקים בארץ, כך שחשוב ללמוד את כל החוקים הנוגעים לשוק הנדל”ן. כמו כן, עליכם לבחור את המדינה שבה אתם מעוניינים להשקיע ולפנות ליועץ השקעות נדל”ן המתמחה בהשקעות במדינה זו. היועץ מסייע לאתר דירות למכירה בחו”ל, ומאתר הזדמנויות השקעה משתלמות מבחינת מיסוי נמוך ותשואה גבוהה.
ממה צריך להיזהר בהשקעות בחו”ל
דירה בחו”ל יכולה להיות נכס מניב ומשתלם, אך ישנם כמה דברים שצריך להיזהר מהם. כך למשל, אחד הדברים הבולטים ביותר שמהם ניתן “להסתנוור” היא התשואה. משקיעים מתחילים מבחינים בתשואה גבוהה מאוד וממהרים לסגור עסקה מבלי לבדוק אותה, כאשר לא אחת מדובר בתשואה “מזויפת” המוצגת על ידי חברות השקעות. נוסף על כך, כאשר מבצעים קניית נדל”ן, חשוב לבחון על שם מי רשומה העסקה ולוודא שהיא אינה רשומה על שם בעלים מזויפים.
איך לבחור את הנכס הנכון
כאשר בוחרים נכס להשקעה, חשוב לבדוק כמה פרמטרים. ראשית, על מנת שלא יהיו הפתעות בלתי צפויות, מומלץ לקבוע מראש את הסכום להשקעה. אם אתם משקיעים מתחילים, כדאי לחפש נכסים זולים יחסית דוגמת השקעות נדל”ן ביוון. עם זאת, כשבוחרים עסקה חשוב לבחון לא רק את המחיר, אלא גם את ההשקעה לטווח הארוך. לדוגמה, דירה להשקעה בחול שמטרתה היא מגורים, תהיה זולה יותר מבית פרטי, אך אם קונים דירה, יש צורך להשתתף בהוצאות כמו ועד בית או חשמל. ולבסוף, לא מומלץ לבצע השקעות ללא ליווי מקצועי, וחשוב לבחור יועץ נדל”ן מומחה ומנוסה.
איך למצוא את השותפים הנכונים
השקעות נדל”ן אינן זולות, ולכן יש הבוחרים לרכוש נכסים עם שותפים. חשוב לבחור שותפים שהם לא רק משווקי השקעות נדל”ן, אלא יזמים מקצועיים אשר יש להם ניסיון בביצוע עסקאות. זאת משום שמשווקי נדל”ן עלולים למכור לכם השקעה בלתי מתאימה, מבלי להשתתף בה בפועל.
באילו מדינות משקיעים הישראלים
ישראלים אשר מתייאשים מעסקאות הנדל”ן בארץ, פונים למדינות שבהן יש עסקאות משתלמות יותר כמו פולין, יוון או גרמניה. כמו כן, בעקבות המשבר הכלכלי של ארה”ב בשנת 2008 ובעקבות אסונות טבע דוגמת סופות הוריקן הפוקדות חלק מהמדינות, ניתן להשיג עסקאות זולות ומשתלמות גם בארה”ב.
מה אפשר לקנות בחו”ל ב- 100,000 שקלים
משקיעים מתחילים? תוכלו למצוא עסקאות החל מ-100,000 שקלים במדינות שונות. כך למשל, ביוון, גרמניה או רומניה ניתן למצוא דירות להשקעה בחול שהן קטנות זולות יחסית, וכך גם בערים שונות בארצות הברית כמו פורטלנד או דאלאס.
מה אפשר לקנות בחו”ל במיליון שקלים
אם יש לכם מיליון שקלים פנויים, תוכלו להשקיע בנכסים שונים בחו”ל. לדוגמה, בארצות הברית ניתן לקנות נכס דו משפחתי או קוטג’ פרטי, בניין של 6 דירות באומן שבאוקראינה או בית פרטי על חופו של אי ביוון.