logo

השקעות נדלן בחול

מדריך השקעות נדל”ן בחו”ל

“השקעה בנדל“ן היא תמיד ההשקעה הטובה ביותר” – זהו משפט נפוץ, ואכן אנשים רבים התעשרו בזכות השקעות חכמות בנדל“ן. זה אפיק השקעה שבו לרוב הקרן לא נפגעת, וגם אם ישנה ירידת במחיר הנכס, הוא לרוב זמני. לנכסי נדל“ן יש נטייה להתאושש אחרי משבר ולחזור לעלות, בין אם בשל ריבוי טבעי של האוכלוסייה או שיפור במצב הכלכלי. אנחנו נרצה לבחון השקעות בישראל אבל גם השקעות נדלן בחול.

כמו כן, נכסי נדל“ן מייצרים תזרים מהיום הראשון, יש להם ביקוש יציב וקשיח מצד שוכרים ולרוב קל להשכירם. באזורים רבים יש לרכישה והשכרת נכסים הטבות מס, והבנקים משתמשים בנכסים כבטוחה ומאפשרים למשקיעים למנף את ההשקעה בהם באמצעות הלוואות לרכישת נדל“ן בקלות יחסית וניתן להוריש אותם. המחזיק בנכס נדל“ן נהנה מתחושת בטחון כלכלי וערכו “החברתי” גבוה יותר – במקומות רבים בעולם מדובר על סטאטוס חברתי.

אין זה סוד שישראלים היו רוצים להשקיע קודם בישראל, אולם התשואות הנמוכות בבנקים ובנדל”ן, המחיר הגבוה לרכישת נכס ושינויי החקיקה התדירים הבאים לידי ביטוי ברגולציה נגד משקיעי הנדל”ן הישראלים מובילים אותנו לשקול את צעדינו הכלכליים.

כסף שיושב בבנק הוא הפסד, ולרוב כשמדובר בפיקדונות שקליים בבנק (בסביבת ריבית נמוכה), התשואה נמוכה מאוד ובשקלול האינפלציה אף שלילית. לעומת זאת, כסף שמושקע בחכמה בין אם מדובר בהשקעה בנדל”ן, באג”ח, במניות או בקרנות למיניהם הוא כסף שעובד עבורכם ומייצר לכן הון, לפעמים הון שיעלה משמעותית על ההון שתצברו בעבודה קשה כשכירים, וזאת ברקע, מבלי שהדבר גודל מכם זמן רב, על בסיס יום יומי.

מחירים נמוכים, תשואות גבוהות – השקעות נדלן בחול

יתרונות רבים יש להשקעה בחו”ל, ובפרט השקעות נדל”ן בחו”ל. חשוב להכיר את היתרונות ולבחון אותם אל מול החסרונות.

בישראל ההיצע מוגבל, המגוון מצומצם וכאשר מדובר על השקעות נדל”ן בחו”ל מחירי הדירות והנכסים נמוך וההיצע הרחב. הדבר מאפשר לבחון השקעות מסוגים שונים, עם מרכיבי סיכון סיכוי טובים יותר. כשההיצע רב יותר, הסיכוי למצוא הזדמנויות גבוה יותר.

מחיר הכניסה לרכישת נדל”ן בישראל גבוה ביותר, לעומת זאת, סכום כניסה נמוך להשקעה, מאפשר לכל ישראלי שלא מצוי בחובות, לבצע השקעה. הלוואה לא משמעותית מהבנק, יכולה לסדר לך המשקיע סכום כסף שמספיק לבצע רכישת נכס להשקעה וליצור תזרים חיובי (בניכוי עלויות מימון).

התשואות הגבוהות שניתן לקבל על השקעות נדלן בחול מאפשרות למשקיע החכם ליהנות מהפער שבין מחיר הכסף (עלות ההלוואה) לתזרים המתקבל מהשכרת הנכס, וכך המשקיע יכול לבנות הון, גם ללא השקעת הון עצמי או פתיחת חסכונות.

מדיניות מס נוחה המזמינה השקעות נדלן

עוד יתרון שמשקיעים רבים מנצלים, הוא האפשרות ליהנות ממדיניות מיסוי גמישה ומזמינה של מדינות מסוימות.

בשונה מישראל, מדינות רבות מזמינות השקעות של זרים. בהתאם, היא מעודדות זרים על ידי מיסוי נמוך או אמנות מס בדומה לאמנת המס בין יוון לישראל. החיסכון במס יכול להיות משמעותי, אם כי כדאי להכיר את היבטי המס ולהיוועץ עם מומחה.

יתרון נוסף עבור אלו המשקיעים בחו”ל הוא היכולת לבצע פיזור טוב יותר של ההשקעות.

אנחנו מתחרים על ההשקעה אלטרנטיבית בישראל, לכן מה שחשוב לנו:

  1. שההשקעה בחו”ל תהיה יותר רווחית.

  2. שהשקעה בחו”ל תהיה יותר בטוחה.

  3. שההתעסקות שוטפת עם הנכס בחו”ל תהיה נמוכה יותר.

זאת הסיבה שישראלים רבים מבצעים בשנים האחרונות השקעות נדל”ן בחו”ל כאשר היעדים המועדפים הם מדינות מפותחות בדגש על מדינות האיחוד האירופי וארה”ב.

ישנם שיקולים נוספים בהשקעה בחו”ל כגון: פיזור השקעות, לנצל את היתרונות במס שבמדינות שמחוץ לישראל, וכמובן לשמר את היתרונות שיש ברכישת נדל“ן בחו”ל, שישמור על ערכו ואף סיכוי לעלית ערך בטווח הארוך, לצד תשואה יציבה, קבועה וגבוהה לאורך שנים רבות.

נדל”ן בחו”ל לשימוש עצמי ודירות נופש

מלבד רכישת נכסים להשקעה בחו”ל, סוג נוסף של רכישות נדל”ן בחו”ל בידי מעטים אומנם, אך לא יוצאי דופן, הם אלו הרוכשים דירות נופש עבור עצמם.

לרוב רוכשים אלו יקנו נכס קטן יחסית (2-3 חדרים) במרכזי הערים המתויירות, כגון: אתונה, ברלין ולונדון או באזורי נופש אקזוטיים כגון: איי יוון (קוס, רודוס, מיקונוס, כרתים ועוד). השיקולים שמלווים משקיעים אלו אינם עונים לדרישות של משקיעים וניתן למנות עימם: מרחק קצר מהים או מרחק סביר מהחלק המרכזי התיירותי של העיר, נגישות תחבורתית משדה התעופה וכדומה, מעלית. עוד דרישה בולטת של רוכשים אלו, הם דירות משופצות ותחזוקת מבנה ברמה גבוהה כמו כן, דירות מאובזרות בריהוט מודרני הכולל סלון, חדר שינה מאובזר, מטבח מאובזר ועוד.

לעיתים בעליהם מוסרים את הדירות לחברות ניהול אשר, בחודשים שבהם הנכס ריק ישכירו את הנכס לשכירות קצרת טווח (אייר בי אנד בי). הנכסים יתופעלו על ידי חברות ניהול המתמחות בניהול נכסים מסוג זה.

חסרונות ברכישת נדל“ן בחו“ל

לצד היתרונות הרבים, יש גם חסרונות בהשקעה בנדל”ן בחו”ל שעלולים לפגוע גם בתשואה וגם בביטחון וביציבות ההשקעה, וחשוב להתייחס לחסרונות ברצינות, למרות שבמשרדי השיווק של חברות המשווקות נדל”ן בחו”ל לא תמצאו התייחסות לכלל השיקולים, אך חשוב שתכירו אותם.

שינוי בשער המטבע כגון התחזקות השקל יכולה לפגוע בתשואה ובכדאיות ההשקעה. אם השקל מתחזק לדוגמה, המשמעות היא שעבור כל דולר שכר דירה שאנחנו מקבלים מהדייר שלנו בארה”ב כאשר נרצה להמיר אותו לשקלים, נקבל פחות לעומת התקופה שבה השקל היה חלש יותר.

דוגמה מספרית להשפעה של שינוי מטבע בהשקעה בחו”ל על הריווחיות:

ינואר 2017 –> שער חליפין: 1 דולר = 4 ₪

  • שכר דירה: 100 דולר = 400 ₪ בחשבון בנק הישראלי

פברואר 2018 –> שער חליפין: 1 דולר = 3.5 ₪

  • שכר דירה: 100 דולר = 350 ₪ בחשבון בנק הישראלי

*המספרים לעיל הם לצורך המחשת הדוגמה בלבד

התחזקות המטבע בין ינואר 2017 פברואר 2018 = ירידה של 12.5% בתשואה משכר דירה.

כמובן, שבאותה המידה שהמטבע המקומי (שקל) יכול להתחזק הוא גם עלול להיחלש לעומת הדולר או האירו ובמקרה שהשקל נחלש, בהתאמה, תרוויחו יותר שקלים עבור כל דולר או אירו שתקבלו בחו”ל.

מרחק ממדינת ההשקעה עלול להשפיע על התשואה

חסרון נוסף בהשקעות נדלן בחול הוא המרחק, כאשר אנחנו בעלים של דירה להשקעה במרכז או אפילו בעלי דירה להשקעה בבאר שבע, במקרה של תקלה בנכס או שצריך להשכיר את הנכס, הקרבה משחקת תפקיד בתחושת הביטחון שלנו. אנחנו מרגישים יותר בשליטה. לכל הפחות נפסיד מספר שעות אבל נוכל לטפל בנכס או להציגו בפני שוכרים.

ככל שהמרחק רב יותר יש צורך בהתארגנות רבה יותר לנסיעה, כולל לרכוש כרטיס טיסה במחיר של מאות דולרים ואף למעלה מכך, לדאוג ללינה ולעזוב את הארץ למספר ימים על חשבון זמן עבודה או זמן משפחה. כך עלות התחזוקה יכולה להתברר גבוהה ולפגוע בתשואה מהנכס.

לכן, חשוב שבמקרה שבחרתם להשקיע בחו”ל, תעמוד לצדכם חברת ניהול מקצועית שיכולה לספק לכם שירותי ניהול כולל השכרת הנכס וטיפול בתקלות ותחסוך לכם כל התעסקות עם הנכס.

אך העובדה שאתם נותנים את המפתחות לחברת ניהול, אין הדבר אומר שאתם יכולים לשכוח מהנכס. כל השקעה גם בנכס בישראל, צריך לעקב אחריה, ולוודא שהדיירים שומרים על הנכס, והנכס מתוחזק היטב. לכן מומלץ לדרוש לקבל דו”חות תקופתיים מחברת הניהול, כולל אילו תקלות היו בדירה, כיצד הן טופלו, מי מתגורר בדירה, מתי דירה נבדקה לאחרונה, תבקשו לראות תמונות של הנכס אחת לתקופה ובעיקר תהיו עם האצבע על הדופק. זה הנכס שלכם, אחרי הכול.

חשוב שבמקרה שבחרתם להשקיע בחולתעמוד לצדכם חברת ניהול מקצועית שיכולה לספק לכם שירותי ניהול כולל השכרת הנכס וטיפול בתקלות ותחסוך לכם כל התעסקות עם הנכס .

הבדלי שפה ומנטליות

חסרון נוסף של השקעות נדלן בחול הוא הבדלי שפה ומנטליות. מדובר לא רק בפער שבין שתי שפות שונות אלא גם שימוש בשפה “הנדל”נית” לדוגמה, בארצות הברית, בשונה מישראל הסלון לא נספר במניין החדרים וכך דירה חדר וסלון בישראל תיקרא “דירת שני חדרים”, ובארה”ב אותה דירה בדיוק תיקרא “דירת חדר שינה”. באתונה, כשמתווך מתאר נכס, לא נהוג לכלול את שטח המרפסות בשטח הדירה, אך בדירות רבות בתל אביב המרפסת מקורה, ולכן, במקרים רבים מתווסף שטח המרפסת למניין המטר הרבוע של הדירה. דוגמה נוספת היא אתונה שביוון, שם השוכרים לא אוהבים דירות בקומות נמוכות, בעוד שבישראל דירה בקומה קרקע או ראשונה פעמים רבות מועדפת על פני קומה שלישית או רביעית, כמו כן, בישראל אוהבים מטבחים גדול, השוכרים באתונה לעומת זאת רגילים למטבחים מצומצמים הרבה יותר.

גם השפה מהווה מחסום. אומנם כמעט בכל מדינה ניתן לתקשר עם מתווכים שכן, רובם (במיוחד באזורים עם תיירים) דוברים אנגלית במידה כזו או אחרת, אך במדינות מזרח אירופה כמו רומניה, השפה האנגלית אינה שגורה בפיו של כל שיפוצניק או איש מקצוע, ומספר בעלי המקצוע אשר זמינים מצטמצם בהתאם.

העברת כספים בין מדינות לצורך רכישת הנכס או קבלת שכר דירה

העברת כספים בין מדינות הוא עניין שצריך לדאוג לו גם כן. בין אם מדובר בתשלום עבור רכישת הדירה ובין אם מדובר בהעברת כספים מהדייר אלייך, העברה של כספים בין בנקים זרים כרוכה בעמלת העברה ולפי שער חליפין גבוה. כל העברה שכזו עלותה כאחוזים מגובה העברה והעמלה יכולה להרקיע ולהגיע לעשרות ומאות דולרים.

הדרכים להתמודד עם עלויות העברה גבוהות, הוא על ידי פתיחת חשבון בנק במדינה שבה נמצא הנכס וקבלת תשלומים מהשוכרים באמצעות אפליקציות ייעודיות.

התמצאות בשוק הנדלן המקומי

בעיה נוספת כרוכה בהעדר התמצאות בשוק המקומי. כולנו יודעים מה השווי של הדירה של השכן. זה קל, אנחנו מכירים את האזור היטב, אולי שמענו על עסקאות שנעשו באזור, אנחנו יודעים עד כמה פופולרית השכונה בה אנו גרים ואנחנו יודעים מי קהל היעד ואם עדיין נתקשה, תמיד נוכל לשאול את השכנים, אשר ישמחו לשתף אותנו בהיסטורית מחירי הדירות בבניין ובאזור.

אם נרצה לקנות דירה בעיר מרוחקת, כבר נמצא שהרבה יותר קשה לנו לדעת מה השווי של נכס ספציפי ונוכל אולי להעריך באמצעות מתווכים או אתרי נדל”ן, אך טווח הטעות יכול להיות רחב, לעיתים בפער של עשרות אלפי דולרים.

אם בעיר אחרת בישראל קשה לנו לאמוד את המחיר של נכס ספציפי, כל שכן, עבור נכס הנמצא מעבר לים. באופן טבעי, בחו”ל יש לנו פחות כלים על מנת לאמוד את השווי הריאלי של נכס.

רגולציה במדינת ההשקעה

חסרון נוסף הוא חקיקה ורגולציה. בגרמניה למשל ישנם חוקים שמטרתם להגן על השוכרים. בגרמניה בדירות רבות אסור לעלות את שכר הידרה במשך שנים רבות. במדינות מסוימות בתוך ארה”ב הרגולציה יורדת לרזולוציה של הגדרה חוקית של תנאי המיזוג התקינים בבתים.

ביוון למשל לאחרונה חוקק חוק המגביל השכרה לטווח קצר, כך שבעלי נכסים פרטיים לא יכולים להשכיר את הדירות שלהם ליותר מחודשיים באייר בי אנד בי.

מיסוי ורגולציה משתנה במרוצת הזמן וכשמדובר בהשקעה בנכסים בחו”ל מורכב יותר להתעדכן אחר השינויים על בסיס קבוע.

שווי הנכסים בחו“ל

מחיר דירה בבניין בלי מעלית בקומה רביעית אינו שווה לדירה בקומה השלישית באותו בניין, זה ברור לכולם, אך מה קורה למחירים אם יש מעלית בבניין, איזו דירה שווה יותר?

יש רחובות שבהן הדירות בחלק הצפוני של הרחוב שוות הרבה, לעומת זאת באותו הרחוב החלק הדרומי מסוכן והחלק המרכזי.. טוב, זה כבר תלוי באיזה בניין מדובר. קרבה לבתי ספר, או כביש ראשי, נוף, יציאה לכביש ראשי ועוד עשרות פרמטרים יכולים להשפיע על שווי המקרקעין.

מתי המחיר המבוקש הוא מחיר ראלי על פי שווי שוק ומתי המחיר המבוקש הוא גחמה של בעל דירה שלא ממהר למכור את הנכס.

ברור שקשה לדעת מה מחיר הדירה בעיר בה אנו מתגוררים, כל שכן בעיר הנמצאת בחו”ל.

על מנת לדעת מה מחיר הדירה, ראשית יש להתמקד בסוג הנכסים שמעניין אותנו. למשל דירות לסטודנטים, דירות למשפחות או לזוגות צעירים, דירות המיועדות להשכרה לטווח קצר עבור תיירים וכדומה. לאחר שבחרנו את סוג הנכס, יש לברר אילו עסקאות למכירת נכסים דומים בוצעו בפעל בשכונה, יש לשוחח עם מתווכים, יש לבדוק בתדירות גבוהה את לוחות המודעות ולבדוק אילו דירות נמכרו מהר ואילו דירות יושבות בשוק זמן רב. במדינות רבות כמו במדינת ישראל, ארה”ב וגרמניה, גופים ממשלתיים מוסמכים מפרסמת באתרים רשמיים את עסקאות הנדל”ן האחרונות שבוצעו, בחלוקה על פי אזורים ולפעמים עד לרמת כתובת המגורים.

על מנת לדעת מה מחירי השכירות באזור, יש לשוחח שוב עם מתווכים ועם תושבים מקומיים ולהצליב מידע ממקורות שונים, רשמיים ולא רשמיים, להתקשר למודעות ולבדוק מתי פורסמו לראשונה, האם הן אקטואליות ומה מידת הגמישות במחיר. כמו כן חשוב לבקר בדירות על מנת להבין איזה סוג של דירות ואבזור השוכרים מצפים לקבל ואילו דירות פופולאריות יותר בקרב שוכרים.

חקיקה ורגולציה בנדל“ן

החקיקה והרגולציה השקעות נדלן בחול למגורים מתחלקת למספר תחומים:

  1. מיסוי בחו”ל

    יש משמעות לזהות הרוכש (רוכש פרטי או במסגרת חברה), יש משמעות לסוג הנכס הנרכש (בית פרטי או דירה בבניין) מועד הבניה ומועד הרכישה של הנכס וזהות המוכר. יש מדרגות שונות של מס על פי הכנסה, יש מסלולי מס שונים, יש פטורים, יש אפשרות לניכויים וזיכויים וכמובן ישנה אמנת מס בין ישראל למדינות רבות.

יש עוד סוגי מס רבים המשתנים בין מדינה למדינה: ביוון יש מס ייחודי שנקרא מס סולידריות, בישראל ורומניה יש היטל שמירה, יש מס רכוש (נקרא ביוונית אמפיה) ויש ארנונה. עוד מיסוי פופולארי הוא מס שבח שבמדינות מסוימות כגון יוון, יש פטור מוחלט ובאחרים ששיעורו מגיע עד 50 אחוז מגובה ההשבחה.

למיסוי יש השפעה ניכרת על התשואה ולכן חשוב להתייעץ עם מומחה על היבטי המס ולבצע תכנון מס על מנת לקבל את ההחלטות הנכונות ולהיות מוכן לכלל ההוצאות.

בכל המדינות המערביות חל מס רכישה, בישראל מס הרכישה מופחת עבור נכס ראשון אך שיעורו עולה החל מרכישת נכס שני.

  1. רגולציה על השכירות בחול

    מדינות רבות תומכות בשוכרים באמצעות חוקי שכירות אשר מגנים על השוכרים. דיור מוגן, הגבלות על שיעור העלאת שכר הדירה, הגבלות על פינוי שוכר, דרישות חוקתיות שונות לאבזור הנכס, באזורים מסוימים בארה”ב יש רגולציה על אופן ההסקה של הנכסים וגובה הדשא המקסימאלי בחצרות פתוחות.

  2. דרישות מוניציפליות בחו”ל

    הרשות המקומית רשאית במדינות רבות להציב דרישות בנושאים הנדסיים ובנושאים הקשורים בחזות החיצונית של המבנה. הרשות המקומית עלולה לחייב את בעלי הדירות בתיקון חזית המבנה, כולל הצבת דרישות לשימור מבנה, חיזוק המבנה או גיזום של עצים בתוך שטח הבניין.

  3. מדיניות רכישה ומכירה למשקיעים זרים 

    יש מדינות שלא מאפשרות לזרים לרכוש נכסים על שמם ויש מדינות שמאפשרות רכישה על ידי זרים על פי קריטריונים מסוימים. כך למשל, מי שרוצה לרכוש נדל”ן ביוון ליד הגבול עם טורקיה ימצא שהדבר בלתי אפשרי למי שאינו אזרח יוון. כמו כן, שיטות רישום הנכס משתנות בין מדינה למדינה, בישראל יש רישום בטאבו, ביוון ישנם שני מנגנונים שונים לרישום ובארה”ב יש “דיד”. יש מדינות שהערת אזהרה הוא דבר שבשגרה ויש מדינות שהדבר אסור על פי חוק.

  4.  הגבלות על העברת כספים

    במדינות מסיימות ניתן לבצע העברות ללא הגבלה ובמדינות אחרות שלא מעוניינות במשיכת כספים לא מבוקרת כמו יוון אסור לשלם במזומן מעל 500 אירו.

  5. אשרת כניסה

    יש להבין שאין בעובדה שיש לך נכס במדינה משום חובה של המדינה שבה הנכס נמצא, לאפשר לכם להיכנס למדינה. יש מדינות שדורשות ממשקיעים זרים ויזה על מנת להיכנס למדינה. עבירת תנועה שביצעתם בטעות במדינת ההשקעה, כניסה עם מזומן בסכום גבוה או סיבה אחרת שאינה נראית לעין עלולה לגרום למניעה של פלוני להיכנס למדינה, לפעמים לתקופה של 10 שנים ויותר.

תפעול וביטוח נכס

חברות שיווק עלולות להבטיח תשואה על מנת לעודד משקיעים לרכוש דרכם נכסים, מבלי שהם משקללים את סך העלויות הנגזרות הצפויות מתפעול הנכס. על מנת להבטיח לכם שקט נפשי ועמידה בצפיות התשואה מהנכס, חשוב לבטח את הנכסים בביטוח מקיף לתיקונים, ביטוח מבנה וצד ג’. בקשו מחברת הניהול לנפק לכם פוליסת ביטוח.